Quais os principais métodos utilizados nas avalições de imóveis ?

Existem vários métodos de avaliação de imóveis utilizados por engenheiros e arquitetos, cada um deles sendo mais apropriado para diferentes tipos de propriedades e contextos. Aqui estão alguns dos métodos mais comuns conforme a NBR 14.653:

1. **Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM):** Este é um dos métodos mais utilizados. Ele envolve a comparação do imóvel avaliado com propriedades semelhantes que foram recentemente vendidas ou ofertadas na mesma região. Com base nas diferenças entre o imóvel avaliado e os comparáveis, é feito um ajuste para determinar o valor estimado. Este ajuste é denominado de tratamento científico de dados, onde normalmente é utilizada a inferência estatística.

2. **Método do Custo:** Este método envolve calcular o valor do imóvel com base no custo de substituição, ou seja, quanto custaria para construir uma propriedade equivalente nova, considerando os custos de materiais, mão de obra e outros fatores. Após a elaboração dos custos para a reprodução do imóvel avaliando, são feitos ajustes para depreciação do imóvel existente, considerando sua vida útil, idade aparente e estado de conservação.

3. **Método da Renda:** Esse método é mais aplicável a propriedades de investimento, como prédios comerciais ou de aluguel. Ele se baseia na geração de renda do imóvel. O valor é calculado com base na receita de aluguel que o imóvel pode gerar, descontando-se os custos operacionais e considerando a taxa de retorno desejada pelo investidor.

4. **Método Evolutivo:** Esse método leva em consideração o valor do terreno e o valor das construções separadamente. O valor do terreno é estimado considerando sua localização e características, enquanto o valor das construções é calculado com base no custo de construção e na depreciação.

5. **Método Involutivo:** Este método começa com o valor total do imóvel e vai desmembrando-o em partes, como valor do terreno, valor das edificações, valor das instalações, entre outros. Ele é mais utilizado para avaliações de grandes glebas urbanas passiveis de loteamentos..

6. **Método de Fluxo de Caixa Descontado:** Similar ao Método da Renda, este método é frequentemente usado para avaliar propriedades de investimento. Ele leva em consideração os fluxos de caixa futuros esperados, descontados a uma taxa apropriada, para determinar o valor presente líquido da propriedade.

Lembrando que a emissão de laudos de avaliações de bens imóveis são de exclusividade de engenheiros e arquitetos, únicos profissionais capacitados para tal.

Publicado em 24/08/2023